DO JAKÝCH NEMOVITOSTÍ INVESTOVAT

Ke koupi jsou v Česku desítky tisíc nemovitostí. K investování se jich však hodí jen málo. Jak se v nabídkách neutopit a volit správně? Není to jednoduché, přesto jsou v Česku stovky, možná tisíce lidí, kteří to dokázali a jsou dlouhodobě úspěšní, krize nekrize.
V minulém díle Reality show jste se dozvěděli, že je v zásadě dvojí druh investování do nemovitostí. Jednak investice spekulativní, kdy se snažíme výhodně koupit a rychle ještě výhodněji prodat, a jednak investice dlouhodobá, od níž očekáváme pravidelný a jistý výnos. A právě o tomto typu investic bude dnešní díl našeho seriálu.

Dům, či byt?
Ponecháme stranou možnost, že byste si chtěli koupit rovnou činžák, a budeme se soustředit na řekněme... běžnější investice. Máme před sebou rozhodování, zda koupit a pokoušet se pronajmout byt, nebo rodinný domek.

První věc, která hovoří proti koupi domu, je fakt, že Češi prostě nejsou zvyklí – na rozdíl třeba od Američanů – pronajímat si dům. Pokud chceme bydlet v domě, zpravidla si ho raději postavíme nebo koupíme, než sháníme vhodný na pronájem. Lépe se nám tedy budou hledat nájemníci do bytu. Najdou se i zájemci o pronájem domu, je jich však mnohem méně než zájemců o pronájem bytu. Sníženou poptávku po domech odráží například nabídka realitního portálu Sreality – z celé ČR je na něm k pronájmu 1 736 domů, zatímco bytů se tu nabízí 25 968, tedy skoro patnáctkrát víc.

Dalším důvodem, proč neinvestovat do domu, je náročnost jeho údržby (pokud se nejedná o novostavbu), naproti tomu byt si vyžaduje mnohem méně péče.

Pokud byt, tak jaký?
Reality show: výnosnost malých a velkých bytů
Porovnání výnosnosti malých a velkých bytů
Každá lokalita má svá specifika. To, co si teď přečtete, nebude tedy platit univerzálně a stoprocentně, pro většinu případů a lokalit to však fungovat bude. Lze říci, že porovnání ročního čistého výnosu z nájmu a kupní ceny nemovitosti vychází lépe u menších bytů než u větších. Grafické znázornění vidíte vpravo.

Další faktory hrající ve prospěch menších bytů:

Nejčastěji hledají pronájem lidé, kteří nemají rodinu, přistěhovali se například za prací nebo se po škole odstěhovali od rodičů a na vlastní bydlení nemají zatím dostatečné prostředky. Tito lidé žijí buďto sami, nebo v páru. Nájemcem pro větší byt je spíše rodina a ta zpravidla zvažuje vlastní bydlení. Okruh potenciálních nájemců je tedy větší pro malé byty. Toto pravidlo však neplatí absolutně, jsou lokality, kde lidé nemají peníze na vlastní 3+1 a budou raději platit nájem, který pro nás z hlediska výnosu bude zajímavý.
Nízké náklady na fond oprav – počítají se z plochy bytu.
Jednoduchá a levná údržba bytu: plochy na malování, úpravu podlah, kuchyně nebo koupelny atd. jsou mnohem menší, tudíž i náklady na udržování bytu v pořádku jsou nižší.
Srovnání výnosnosti malého a velkého bytu
Fond oprav a další
Náklady na fond oprav, správu domu a pojištění jsme při srovnání zanedbali: jsou totiž u každého bytu rozdílné, záleží na mnoha faktorech – od lokality nemovitosti, přes plán oprav společenství vlastníku jednotek až po aktuální stav domu. V Praze by ovšem tyto náklady u malých bytů neměly v běžných případech přesáhnout 35 korun na m² a měsíc.

Můžeme si na ukázku najít inzerát pronájmu malého bytu v Praze. Praha je velké město a mezi různými lokalitami jsou značné rozdíly, obecně ale můžeme říci, že malý byt do 25 m² na slušném místě lze pronajmout za 6 500 korun + poplatky + energie. Byt takové velikosti můžeme koupit za cenu 1,2–1,4 milionu. Pokud pro zjednodušení zanedbáme náklady typu fond oprav, správa a pojištění, získáme roční výnos 78 000 korun ročně, roční výnosová míra (roční výnos / kupní cena) bude 5,6–6,5 procenta ročně.

A najděme si pro srovnání taky inzeráty na byty 3+1 o velikosti nad 70 m². Ve slušné lokalitě je průměrný nájem minimálně 11 000 Kč + poplatky + energie, kupní cena však často přesáhne 3 miliony korun. Pokud opětovně zanedbám náklady na byt (zde samozřejmě vyšší než u garsonek), výnos bude ročně 132 000 korun, roční výnosová míra začíná na 4 procentech.